상가건물을 임대차하는 경우 계약기간을 2년으로 하는 것이 보통이다.

　그러나 임차인 입장에서는 상가건물에 인테리어나 시설비 등 상당한 투자를 하고 또 그간에 임차한 상가건물을 중심으로 단골 고객이나 거래처를 형성하여 2년만으로는 투하한 인적, 물적 자본을 모두 회수하지 못하는 경우가 많다.

　그래서 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 5년을 초과하지 못하는 범위 내에서 행사할 수 있도록 하고 있다.

　그러나 임차인이 월세를 3기 이상 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 상가건물의 전부나 일부를 임대인의 동의없이 전대한 경우, 임차인이 상가건물의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실에 의해 파손한 경우, 상가건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권이 제한된다.

　임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 위하여는 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구를 하여야 한다.

　보증금이나 월세 등을 변경하여 재계약하였다 하더라도 재계약시부터 새로 5년간 계약갱신요구를 할 수 있는 것이 아니라 최초의 임대차계약시부터 5년간만 계약갱신요구를 할 수 있다.

　임대인은 보증금이나 월세의 증액은 9%를 초과하여 요구할 수 없고, 또한 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년이내에는 청구하지 못한다.

 

■ 김준기 변호사(법무법인 이산)

 

 

 

 

◈ 이 기사는 2010년 6월 14일자 구로타임즈 신문 354호에 게재된 기사입니다.