최근 영등포교정시설 이전사업의 향방과 전망에 대한 관심이 증폭되고 있는 가운데 시설이 현재 위치한 고척동과 개봉동 일대 거주하는 주민들이 많이 궁금해 하는 내용 중 하나가 바로 영등포교정시설이 빠져나간 후 남게 되는 법무부 소유의 고척동부지(100번지 일대)에 대한 개발계획일 것이다.

- '교정시설이전적지 개발계획수립 용역 중간보고서’로 본
고척동 영등포교정시설부지 개발비중과 이전 소요비용


하지만 이에 대한 명확한 답은 지금 현재로서는 구로구청이나 법무부 어느 쪽도 내놓을 수 없는 상황이다. 이전 후 고척동 부지에 대한 개발계획수립(지구단위계획수립) 절차가 남아있고 또 향후 개발방법도 결정해야 하고 보면 아직 상세 개발계획을 내놓기에는 이르다고 할 수 있다.

다만 현재 최종보고서 작성 작업이 한창인 ‘교정시설 이전적지 개발계획 수립용역(2004.3.4~2005.12.31)’의 중간보고서 내용을 들여다보면 대략적인 밑그림과 필요한 비용규모 등을 파악할 수 있다. 지난해 6월 나온 용역 중간보고서의 주요내용을 살펴보도록 한다.

지난 2005년 6월 열린 제3차 용역중간보고회 자료를 보면, 영등포교정시설을 천왕동에 새로 짓는 데 필요한 이전비용 3,515억원을 회수하기 위해서는 고척동부지 토지면적(31,740평)의 75%(23,805평)내외를 수익용 시설(아파트, 판매․업무시설)로 개발해야한다는 분석내용이 나온다.

이는 고척동부지와 천왕동부지를 맞교환 한다는 방식으로 추진했을 때 두 부지의 개발이익과 개발비용 중 어느 한쪽이 크게 넘치지도 크게 모자라지도 않는 선, 한마디로 ‘손익분기점’이 되는 기준이 75%라는 얘기다. 그리고 이때 고척동부지의 25%(7,935평)는 주민들이 바라는 공원 등 녹지공간으로 구성된다는 내용이다.

이를 자세히 살펴보면, 고척동부지의 75%를 수익시설로 개발했을 때 얻는 분양수익은 7,210억원으로, 공사비 및 금융비용 등의 지출 3,646억원과 천왕동 이전비용 3,515억원을 제하면 49억원의 수익이 난다는 것.

만일 70%를 수익시설로 개발하고 30%를 공원으로 남겨뒀을 때는 분양수입이 480여억원 줄어들어 전체 적자가 226억원에 달할 것으로 보고서는 쓰고 있다. 그리고 당초계획대로 구로구청이 사업주체로 나섰을 경우에는 회수 못한 적자폭은 구청측이 변제의 의무를 진다.

보고서에 따르면 수익은 수익용시설의 개발비중이나 용적률 등에 따라서도 크게 달라진다. △75% 개발 시(아파트 40%, 판매․업무시설 35%) 용적률 250%를 적용하면 49억원의 이익이 남는 반면 △80% 개발 시(아파트 37%, 판매․업무시설 43%) 용적률 250%를 적용하면 324억원의 이익이 생기며, △70% 개발 시(아파트 35%, 판매․업무시설 35%) 용적률을 270% 적용하면 87억원의 이익이, △교도소부지인 76% 전체를 아파트로 개발하고 용적률 250%를 적용하면 129억원의 이익이 각각 발생하는 것으로 나타났다.

이와 함께 지난 2005년 1월 29일 열린 2차 용역중간보고회 자료에는 천왕동 이전비용과 고척동부지 개발비용 등 차후 개발이익(고척동부지개발이익) 회수 전에 투입해야할 예산내역이 추산돼있다.

보고서를 보면, 개발이익 회수 전에 우선 지출해야할 예산내역으로는 이전비용이 2,742억원, 토지대가 310억원, 공사비가 2,788억원, 간접비가 927억원, 금융비용이 273억원(8.5%/년), 그린벨트훼손부담금이 830억원 등 총 7,041억원이 소요될 것으로 분석되고 있다.
하지만 이는 2004년을 기준으로 한 추산사업비로 향후 지가상승 등을 고려했을 시에는 7000여억원 규모를 훌쩍 뛰어넘을 거라는 게 구청 관계자들의 전언이다.
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2006.4.24일자 발행