법률상담을 하다보면 경매가 들어왔다고 하면서 앞으로 어떻게 되는지, 임대차보증금은 다 받을 수 있는지 걱정이 되어 찾아오는 임차권자분들이 많이 계신다.
지난 호에서 주택임대차보호법상 대항력을 가지려면, 주택의 인도와 주민등록을 완료해야 하고, 이러한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 등을 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다는 내용에 대해서 소개한 바 있다.
그런데 경매가 들어온 경우 임차권자가 임대차보증금을 다 받고 나갈 수 있는지, 임대차보증금을 다 회수하지 못한 경우 다 변제받을 때까지 거주할 수 있는지는, 일률적으로 말 할 수는 없다.
경매사건에서는 일반 채권자의 경우에는 채권발생의 선후에도 불구하고 평등한 비율로 배당을 받게 되는 것이지만, 법에 의해 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 규정되어 있는 채권자의 경우에는 법에 의한 우선순위에 따라 배당순위가 정하여진다.
구체적인 배당순위와 배당액은 법원에서 작성되는 배당표를 확인하면 된다.
가령 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다.
그러나 선순위의 근저당권이 설정된 후에 주택임차인이 주택인도와 주민등록을 마치고 그 후에 후순위의 근저당권이 설정된 경우 후순위근저당권자의 경매신청으로 경매가 진행된다 하더라도 경락인은 등기부상 가장 선순위의 근저당권설정당시의 상태로 목적물의 소유권을 취득하게 되기 때문에 임차인이 후순위근저당권자에게 대항요건을 갖추고 있다 하더라도 선순위근저당권자에게 대항할 수 없는 이상 후순위근저당권자의 신청으로 진행된 경매의 경락인에게 대항할 수 없다.
위와 같이 경매가 들어온 경우 임차권자가 임대차보증금을 다 받고 나갈 수 있는지 등은 일률적으로 말 할 수는 없으므로, 법률상담을 받아보는 것이 좋고, 무엇보다 위와 같은 대항력과 우선변제권을 가지기 위해서는 전입신고와 확정일자 등을 꼭 받아두어야 할 것이다.
