임대차권리의 양도·전대 등과 관련하여 수수되는 권리금의 구성요소에는 여러 가지가 있다.
권리금의 구성요소에는 건물의 사용·수익 자체와는 별개의 장소적 이익, 거래선 확보의 이익, 설비나 개축 등 비용의 이익, 장소와 결부된 허가권 사용의 이익 등이 복합적으로 얽혀 있다.
이러한 권리금은 임대차가 양도 또는 전대 되는 경우 그 양수인 또는 전차인으로부터 회수할 수 있고, 건물주를 상대로 직접 회수청구를 할 수는 어렵다는 것이 판례로 확립되어 있다.
그래서 힘이 약한 임차인은 건물을 임차하여 여러 가지 투자를 하지만 그 투자된 비용을 건물주로부터 회수하는 것이 어렵다.
이러한 법리는 안타깝기는 하지만 권리금이 소유권을 제한하는 측면이 있어서 현재의 민사법상으로는 불가피한 면이 있고 용산 참사도 이러한 권리금과 관련한 분쟁으로 알고 있다.
그런데 권리금의 구성요소 중 건물에 설비나 개축 등으로 투자한 경우에는 민법상 부속물매수청구권이나 유익비상환청구권의 법리에 의해 일부 회수할 수 있는 경우가 있다.
부속물은 건물에 부착되어 물리적으로 분리가 불가능하지는 않지만 분리할 경우 분리된 물건이 독립하여 경제적 가치를 상실하는 경우의 법리이고, 유익비는 건물에 부착되어 물리적으로도 분리가 어려운 경우의 법리이다.
부속물의 예로는 건물에 전기시설, 가스시설, 수도시설, 배관시설, 배기시설 등을 들 수 있고, 유익비의 예로는 건물에 페인트칠을 하거나 창호시설을 한 경우를 들 수 있다.
통상 임대차계약에는 임차인은 건물을 임대인에게 반환할 때 원상회복하여 명도한다 라고 적는 경우가 많다. 부속물매수청구권은 강행규정으로 임차인이 포기할 수 없는 권리이기 때문에 이 같은 원상회복조항에 의해 권리를 상실하지는 않으나 유익비상환청구권은 강행규정이 아니기 때문에 위와 같은 원상회복조항에 의해 권리를 포기한 것으로 해석될 여지가 있다.
필자는 식당을 영업하다가 권리금을 못받고 쫓겨난 임차인을 대리하여 주방시설 중 냉?온 수도시설과 배기시설이 부속물임을 주장하고 임대인에 대해 부속물매수청구권을 침해한 손해배상을 청구하여 인천지방법원 항소부로부터 승소판결을 받아 낸 일이 있다.
물론 설치비용에 감가상각을 당하는 것은 어쩔 수 없었다. 여하튼 권리금 중 설비 또는 개축과 관련한 비용은 회수의 법리가 있다는 점을 주목하기 바란다.
