부동산임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대료를 내지 않아 임대차계약이 해지될 경우 임차인에 대한 명도집행을 위해서는 원칙적으로 명도판결을 받아야 하고 임의로 이를 집행하는 것은 불법행위가 된다.
그런데 명도판결을 받기까지 최소한 4개월 이상의 시간이 걸리고 비용이 드는데 임대차계약을 체결하면서 미리 제소전 화해를 받아 두면 시간과 비용을 절약할 수 있다.
제소전 화해는 분쟁이 발생하기 전에 미리 판사 앞에서 판사의 주재하에 당사자 간에 약정한 사항을 조서에 정리해 두는 절차를 말하는데 이 제소전 화해조서는 판결을 받을 필요 없이 바로 집행을 할 수 있는 집행권원이 된다. 통상 부동산임대차계약 상 임차인에 대한 명도집행을 위하여 많이 행해진다.
임차인의 명도의무의 집행확보를 위한 제소전 화해에는 통상 임차인의 인감증명서, 인감이 찍힌 위임장이 기본적으로 필요한 서류이고 그 외에 임대차계약서, 건물등기부등본, 건축물관리대장, 공시지가확인원이나 토지대장 등이 필요하다.
제소전 화해신청을 하면 법원에 따라 다르지만 대체로 1달 내외의 기간이 지난 후 화해기일이 열리고 임대인 또는 그 대리인인 변호사와 임차인 또는 그 대리인인 변호사가 출석하여 판사 앞에서 임대차계약을 위반한 경우 바로 명도의 강제집행을 할 수 있다는 취지로 신청서를 진술하고 바로 제소전 화해조서를 작성하게 된다.
그 후 임차인이 임대료를 연체하거나 행방불명이 된 경우에 제소전 화해조서에 기하여 바로 명도의 강제집행을 하면 된다.
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