상가건물을 포함하여 공동주택 등 집합건물의 관리비의 부담의무자는 원칙적으로 구분소유자이다.

　하지만 세입자 등 사용자에 대해서도 관리규약이 정하는 바에 따라 관리비를 납부하게 할 수 있고, 대부분의 집합건물에서는 관리규약에 세입자 등 사용자도 관리비납부의무를 부담하도록 하고 있으며, 주택법 제45조에서는 공동주택의 사용자도 관리비의 납부의무자로 정하고 있다.

　그러나 장기수선충당금 또는 특별수선충당금이나　환경개선부담금 등 집합건물의 장기적인 유지관리를 위해 징수하는 관리비의 부담의무자는 구분소유자이므로, 세입자에 대해 이를 부과·징수 하려면 관리규약에 정하였다는 사실만으로는 부족하고 구분소유자와 세입자간의 계약에서 그러한 내용의 약정이 있어야 한다.

　집합건물의 관리비의 부담의무자는 구분소유자이므로 만일 세입자가 관리비를 체납하였다면 그를 임대한 구분소유자도 체납된 관리비를 납부하여야 한다.

　구분소유자가 관리비를 체납한 채로 전유부분의 구분소유권을 양도하였다면 어떻게 되는가?

　대법원은 전원합의체 판결(대법원 2001. 9. 20.선고 2001다8677 판결)로 전유부분을 양수받은 특별승계인은 전 구분소유자의 관리비지급의무 중 공용부분에 관한 관리비에 한하여 승계하고 전유부분에 관한 관리비는 승계하지 않는다고 판시하였다.

　이 판례에 대해서는 공용부분에 관한 관리비와 전유부분에 관한 관리비를 어떻게 구별하느냐 하는 비판이 있었는데, 이후 대법원은 판시 중 상가건물의 관리비에 관한 사안에서 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 공용부분에 관한 관리비라고 판시한 것이 있다(대법원 2006. 6. 29.선고 2004다3598,3604 판결).

　아무튼 집합건물을 매수할 때나 임차할 때 관리비에 관한 부분도 꼼꼼하게 챙겨야 낭패를 안 볼 것이다.

　다음호에서는 관리비지급의무의 소멸시효와 연체시 단전·단수의 적법성 여부에 관하여 살펴 보겠다.


■ 김준기 변호사 (법무법인 이산)





◈ 이 기사는 2009년 7월 6일자 308호에 게재된 기사입니다.