달콤한 신혼 생활에 빠져 있는 '나방빼'씨는 최근 회사로부터 다른 지역으로 전보발령을 받았다. 집과 가까운 지역이라면 출퇴근이라도 할텐데 출퇴근이 어려울 정도의 원거리 지역에 발령을 받은 터라 '나방빼'씨는 결국 이사를 결정하게 되었다. 이에 집주인인 '권물주'에게 사정을 설명한 후 임대차계약을 해지하는 합의를 하게 되었고 '나방빼'씨는 안심하고 전보 발령지에 새로운 전셋집을 계약하기에 이르렀다.
그러나 '권물주'는 새로운 임차인을 구할 수 없어 '나방빼'에게 전세보증금을 제 때에 돌려주지 못하게 되었고 '나방빼'는 입주일에 잔금을 치룰 수 없게 되는 아주 난감한 상황에 처하게 되었다. 그래서 결국 '나방빼'는 부모님에게 돈을 빌려 잔금을 치루고 이사 후 전입신고까지 완료하였다. 하지만 얼마 후 청천벽력과도 같은 소식이 들려왔다. '권물주'가 소유한 건물이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 것이었다.
주택임대차법 제3조의3은 임대차계약 종료 후라 하더라도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 하게 되면 주택임대차법상의 대항력과 우선변제권을 취득하게 되는 임차권등기명령을 규정하고 있다.
대항력이란 등기가 없는 경우라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날로부터 제 삼자에 대하여 권리를 행사할 수 있는 것을 말하고 우선변제권이란 대항력을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매를 통한 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다.
임차권등기가 되어있는 주택의 경우, 새로운 임차인을 구하기 어려우므로 어떻게든 보증금을 반환하도록 집주인을 압박하는 수단으로 사용되기도 한다.
위 사례에서 '나방빼'는 임대차계약을 합의해지 하고 난 후 관할 법원에 임차권등기명령을 신청했다면 이후 해당 건물이 경매처분 되게 되더라도 우선변제권을 주장할 수 있으므로 보증금을 반환 받을 수 있었을 것이다.
