우리 민법은 구두의 약속만 있어도 계약이 성립한 것으로 보는 불요식계약주의를 취하므로 계약의 성립요건으로 계약서의 작성은 물론 계약금을 주고 받을 것도 요건으로 하지 않는다. 그러나 부동산매매계약이나 임대차계약을 체결하면서 통상적으로 계약금을 주고 받는 경우가 많다.

　이 때 계약금은 통상적으로 매매대금이나 전세보증금의 10% 내외로 정해진다.

　이처럼 계약의 성립요건으로 계약금을 주고 받을 것을 요건으로 하지는 않지만 계약금을 주고 받을 경우 법상으로 몇가지 효력이 인정된다.

　첫째로는 계약금이 오간 경우 계약이 체결되었다는 증명적 효력이 있다.

　물론 구체적인 내용은 따로 증명하여야겠지만 당사자간에 진의에 의해 계약이 체결되었다는 증거금의 성격을 가진다.

　둘째로는 당사자가 계약에서 벗어나려면 계약금을 교부한 당사자는 계약금을 돌려받을 것을 포기함으로써, 그리고 계약금을 교부받은 당사자는 계약금의 배액을 상환함으로써 계약에서 벗어날 수 있다.

　이처럼 계약금은 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성격을 가진다. 통상 공인중개사 사무실에서 제공하는 계약서에는 이러한 내용이 인쇄되어 있다.

　그러나 중도금까지 제공된 경우에는 상대방의 채무불이행 등 특단의 사정이 없는 한 그 계약에서 벗어날 수 없다.

　셋째로 계약금은 계약이 이행되지 않을 경우 그 계약의 불이행으로 인한 손해배상금을 계약금의 한도로 정하는 손해배상의 예정으로 추정되는 효력이 있다.

　이처럼 계약금에는 법에서 인정하는 여러 가지 효력이 있으므로 계약금을 정하거나 지급할 때에는 그 의미를 잘 알고 하는 것이 좋다.


■　김준기 변호사 (법무법인 이산)




◈ 이 기사는 2009년 11월 16일자 구로타임즈 신문 325호에 게재된 기사입니다.