재래시장 살리기는 어제 오늘의 일이 아니다.

고사 직전의 재래시장을 활성화시키기 위해 정부 및 지자체가 해마다 새로운 지원방안들을 쏟아내고 있지만 재래시장이 대변신을 꾀하기엔 아직 제반사항들이 여의치 않은 게 현실이다.

재래시장 운영주체인 토지소유주와 건물주, 상인들의 이해관계가 제각각인데다 자금 조달의 한계 및 관계법령 미비 등으로 계획단계에서 사업이 무산된 예가 비일비재하다.

구로지역만 해도 십 수 년 전부터 일부 재래시장들이 자구의 노력을 펼쳐 왔지만 각종 암초에 부닥쳐 지금껏 별다른 진전 없이 개발 관련 소문만 무성하게 양성해 내고 있는 실정이다.

최근 관내 대표적 재래시장인 고척근린시장이 환경개선사업을 마무리 지은 것을 계기로 지역 재래시장들의 현대화사업 현황과 문제점 등을 짚어본다. <편집자 주>


- 재건축 환경개선사업등으로 자구 모색 움직임
- 저 수익성 이해관계자들 갈등 등 난제 수두룩


**** 재건축서 환경개선사업으로 선회
● 구로시장
떠나는 소비자들을 붙들기 위한 구로지역 재래시장들의 자구적 노력은 십 수 년 전부터 이어져 왔다. 그 대표적인 곳이 바로 구로시장(구로4동). 일명 ‘구로 안 시장’이라 불리는 이곳은 대략 지난 1990년부터 시장 현대화사업을 추진해 왔다.

지난 1993년 1월 ‘구로시장사업협동조합’을 설립해 재건축사업(주상복합)을 본격 추진해온 이곳은 지난 1996년 당시 중견건설업체인 기산건설이 참여의사를 밝힘에 따라 사업추진이 본격화 되는 듯싶었으나 다음해 기산건설의 부도처리로 ‘첫 삽’ 한번 못 떠보고 사업이 수포로 돌아간 바 있다.

이후 이곳은 강화된 각종 개발 관련 법령에 묶여 용적률 저하에 따른 수익성 악화로 난항을 거듭하다 지난해 3월 서울시에서 발표한 재래시장 활성화 종합대책과 맞물려 재건축사업의 물꼬가 반짝 트이는 듯싶었다.

당시 구로구청은 보도자료(2003.3.24일자)를 통해 용적률을 최대 600%까지 허용하는 서울시 정책을 들어 관내 구로시장을 비롯 오류시장, 가리봉시장 등의 재건축 전망을 밝게 예측, 세간의 관심이 쏠리기도 했다.

실제 용적율 낮아 건설업체 무관심
하지만 구로시장의 재건축사업은 1년이 넘은 현재까지 제자리걸음을 걷고 있다. 이유는 시 도시계획조례상 재래시장의 재건축 용적률이 완화된다고 해도 건축법상 사선제한 규정이 적용돼 실제 용적률은 250~270%정도밖에 안되기 때문. 용적률 저하에 따른 낮은 수익성 때문에 지금껏 사업 참여 뜻을 밝힌 건설업체는 단 한곳도 없었다.

결국 구로시장은 올 초 재건축사업을 일단 보류하고, 시설 개·보수 차원의 환경개선사업으로 방향을 틀었다. 하지만 예산확보라는 난제에 부닥쳐 이도 만만치가 않다.
구로구청이 구로시장과 구로자율시장을 대상으로 실시한 ‘재래시장활성화 연구용역(2004.6.1~8.30)’에 따르면 구로시장 환경개선사업에 드는 총 예산은 대략 60~130억여원 정도. 이는 국비지원 없이는 불가능한 사업 규모다.

현재 구로구는 용역결과를 토대로 서울시와 중소기업청 등에 국비 지원을 요청하는 등 예산확보에 주력하고 있는 것으로 알려져 있다.

이 일대 상인들은 구청측이 추진하고 있는 환경개선사업에 일단 반색을 표하고 있다.
구로시장사업협동조합 황규영(62) 조합장은 “예산확보 문제만 해결되면 빠른 시일 내에 환경개선사업을 마쳐 새로운 시장으로 거듭나기를 많은 상인들이 기대하고 있다”고 말했다.

하지만 황 조합장은 “빈 점포만 50여곳에 이르는 등 이미 소비자들이 등을 돌린 재래시장을 살리는 유일한 대안은 준 백화점식 쇼핑환경을 조성하는 길 밖에 없기에 내년 3월 시행 예정인 ‘재래시장육성특별법’의 세부지침 확정여부를 지켜본 뒤 향후 재건축사업 또한 계속 추진해 나갈 계획”이라고 밝혀, 재건축사업을 포기할 뜻이 없음을 내비쳤다.


*****도시개발등 묶여 10년째 표류
● 가리봉 시장
가리봉시장의 상황도 구로시장과 별반 다를 게 없다.

지난 1995년 재건축조합을 설립해 주상복합 재건축사업을 추진해온 가리봉시장(가리봉1동 소재)은 같은 해 기산건설과 시공사 계약을 체결하고 1997년 기존점포에 대한 철거작업을 진행하는 등 재건축사업이 본 궤도에 오른 듯싶었다. 당시 계획은 지하3층, 지상13층의 주상복합건물로의 재건축이었다.

하지만 가리봉시장 역시 한달 후 닥친 기산건설의 부도로 사업추진이 전면 중단돼 기존 상가건물이 헐린 채로 지금껏 별다른 진척을 보이고 있지 못하다.

또한 가리봉시장은 이 과정에서 시장재건축 사업시행구역에 선정(1997년10월)된 후 3년 이내 착공해야 한다는 규정에 저촉돼 지난 2000년 10월과 지난 2002년 11월 두 차례에 걸쳐 유예요청을 한 것을 물론 오는 12월 31일전까지 3차 유예요청을 해야 할지도 모르는 처지에 놓였다. 이 뿐 아니라 지난 2003년 7월에는 이곳 재건축조합의 효력이 소멸돼 새로 조합설립 절차를 밟는 등 재건축사업에 따른 갖은 우여곡절을 겪고 있다.

- 땅값은 날로 천정부지...“산넘어 산”
설상가상으로 지난해 11월에는 이곳 가리봉동 일대가 균형발전촉진지구로 지정·고시되면서 재건축사업 추진여부는 더욱 불투명해졌다. 이 일대에 팽배해진 지가 기대심리로 토지주들의 재건축 동의 얻기가 하늘의 별따기만큼 어려워진데다 지가 또한 매년 천정부지로 뛰고 있어 조합측이 안아야 할 부담이 갈수록 늘고 있는 것.

하지만 이 일대의 균형 개발을 도모해야 하는 구로구청으로서는 균형발전촉진지구의 구체적인 개발계획이 수립되기 전에는 재건축 추진을 불허하겠다는 입장이어서 사업지연에 따른 조합측의 부담은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다.

가리봉시장 구 재건축조합 최 낙관(64) 조합직무대행은 “대지 4면이 모두 도로인 이곳은 사전제한에 묶여 용적률을 제대로 찾을 수 없는데다 100억 원대를 훌쩍 넘는 미 매입 필지의 땅값, 개발기대심리에 따른 지주들의 동요 등 앞으로 넘어야 할 산들이 한둘이 아니다”며 “민·관이 합심해서 일사천리로 일을 진행해도 낮은 수익성 때문에 사업이 진행될까 말까인데 현재로서는 앞뒤로 몸이 묶여 옴짝달싹할 수가 없다”고 말했다.

***** 최근 ‘리모델링’추진하다 불발
불신과 첨예한 이해갈등 ...은행측 ‘경매’추진
● 오류시장

68년 설립되어 70,80년대까지만 해도 오류동뿐아니라 인근 수궁동 오류2동 개봉동 고척동일대에서까지 장을 보러 올 정도로 번성했던 곳 오류시장. 그러나 다른 재래시장들처럼 90년대 들어 침체일로에 들어가기 시작해 현재 의류와 포목상들로 활기찼던 시장 2층 점포들의 경우 한곳을 제외하고는 문을 내린 상태다. 이처럼 비어있는 점포는 1층 곳곳에서도 찾아볼수 있다. 현재 비어있는 점포수는 약 50여 곳에 이르고 있다.

이에 따라 십수년 전부터 추진됐던 개발방향이 바로 재건축. 시장 활성화 등을 위해 재건축이 필요하다는 점에 대해서는 시장관련 이해관계자들 모두 한결같이 고개를 끄덕이고 있다. 그러나 정작 추진과정에서 오류시장 주식회사를 비롯한 40여명의 지주들과, 입점상인들, 노점상인들 간의 각기 다른 이해관계와 의견차, 불신 등이 복잡하게 얽히면서 아직까지 ‘공존할 수 있는 최상의 해법’을 찾지 못하고 있는 상태다.

현재 오류시장의 대지면적은 총980여평. 이중 (주)오류시장측이 2/3에 이르는 680여평을, 40여명의 지주가 300여평에 대한 지분을 갖고 있다.

올들어서도 지난 여름까지 오류시장 개발과 관련한 다각적인 물밑움직임이 있었다. 그러나 재건축에 대해서는 회의적인 시각이 적지 않은 분위기다. 높은 토지 보상 매입비에 비해 낮은 수익성, 재건축사업 기간중 임시시장 확보의 어려움, 자금조달 한계 등이 사업추진을 어렵게 하는 요인들로 지적되고 있다.

이와관련 불과 몇 달전까지만해도 오류시장 재건축사업에 관여했던 한 건축사무소 관계자는 “상업지역에 위치해있어 재건축시 용적율이 800%까지 나오지만 평당 4000~5000만원에 달하는 이곳 지가가 너무 비싸 아무리 계산을 해도 수익성이 나오지 않을뿐아니라, 개별 토지 건물주들이 갖고 있는 토지보상에 대한 요구조건도 높아 재건축은 사실상 불가능하다”고 재건축설을 일축했다.

(주) 오류시장측도 재건축보다는 리모델링을 통한 환경개선사업이 현실적이라고 판단, 최근까지 다른 지주들을 상대로 의사를 타진해왔으나, 절반정도만이 동조해 방향을 시장 수리쪽으로 잡고 있다.

(주)오류시장측 “수리”- 상당수 지주 “재건축”
(주)오류시장의 관리경영을 맡고 있는 이원호(62)씨는 법적 소송을 통해 내부적인 경영권문제를 정리한 후 “리모델링도 안되는 상황이라 전기등 노후된 시설 등을 수리하는 쪽으로 나아갈 계획”이라고 지난11일 밝혔다. 또 현재 비어있는 2층은 먹자거리로 만들어볼 구상도 갖고 있다고 말했다.

그러나 (주)오류시장측과 달리 300여평에 대한 지분을 갖고 있는 지주들중 상당수는 재건축을 희망하고 있는 것으로 전해졌다. 법인이 바뀌는 과정에서 오류시장을 담보로 진 금융빚만도 30억원대에 이르고 있는 (주)오류시장의 리모델링사업 추진을 믿을 수 없다는 불신이 상당수 지주들사이에 팽배해 있는 상태. “차라리 현재 국민은행이 추진중인 (주)오류시장에 대한 경매가 제대로 진행되어 자본과 역량을 갖춘 새로운 회사가 들어와 재건축을 추진했으면 한다는 생각들을 갖고 있다”고 한 지주상인은 전했다.

최근 국민은행은 (주)오류시장에 대한 경매를 위해 지주들에게 협조를 의뢰하는 등 본격적인 작업에 들어간 것으로 알려졌다.

*****규모에 맞는 예산확보가 관건
● 구로자율시장
다른 시장들과 달리 불과 3~4년 전부터 현대화사업을 도모해온 구로자율시장의 경우 토지주와 건물주, 상인들의 협조로 비교적 원활한 사업추진이 이뤄지고 있는 것으로 알려져 있다.

일명 구로골목시장으로 일컬어지는 구로자율시장은 지난 4월 서울시 재래시장활성화 연구용역 대상 시장으로 선정된 후 지난 5월 이사회를 개최, 환경개선사업 참여를 결정했으며, 현재 구로구청이 발주한 활성화연구용역이 마무리되는 등 순조로운 절차를 밟고 있다.

하지만 이곳 또한 해결해야할 과제들을 떠안고 있다.
구로자율시장의 환경개선사업 추진의 관건 또한 예산확보 문제. 일반 재래시장의 경우 시장 중앙 길의 너비는 보통 8m 수준인데 이곳은 무려 15m에 달한다. 규모에 맞는 예산 확보가 절실한 것.

이곳 상인들에 따르면 민자 부담 10%를 감안하더라도 최소 30억 원의 국고 지원이 필요하지만 현재로선 20억 원 지원 선에서 관계당국의 논의가 진행되고 있다는 것. 전봇대 매몰비만 8억 원에 달해 기타 경비를 제외하면 남은 예산 10억 원을 갖고 사업을 추진해야 할 판인데 이 금액으로는 제대로 된 아케이드설치가 불가능하다는 게 이곳 상인들 설명이다.

이에 대해 구로자율시장 상인 번영회 이원호(51) 회장은 “인근 주민들과 상인들의 숙원사업인 만큼 향후 20~30년은 거뜬히 버틸 수 있을 정도로 튼튼하고 좋은 재질의 시설을 설치해야 할 것”이라며 “말로만 지역경제 활성화를 외칠 것이 아니라 이번 기회에 구로구가 적극적으로 나서 충분한 예산을 확보해주기를 이곳 상인 모두 바라고 있다”고 말했다.

한편 구로구청은 구로시장과 병행 추진한 이곳의 재래시장활성화 용역이 최종 마무리되는 대로 국·시비 예산편성을 요청해 빠르면 내년 4월경 착공에 들어가 10월경 환경개선사업을 마무리 지을 예정이다.

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□재래시장 환경개선사업이란

80년대 이전에 형성돼 시장의 현대화 및 이미지 개선이 필요한 재래시장을 대상으로 건물 리모델링(개·보수), 아케이드 설치, 진입로 정비 등 기반시설을 정비 또는 확충 및 풍물·테마거리를 조성하는 사업을 말한다.

사업비 지원 금액(2004년 기준)은 국비 지원시 시장 당 60억원 이내(국비60%, 시·구비30%, 민자10%)며 시비 지원 시 시장 당 20억 원 이내(시·구비90%, 민자10%)가 원칙이다.
사업추진은 관할 구청장과 시장간 협약체결 후 해당 재래시장 주관하게 이뤄진다.

사업추진절차는 대상시장추천(자치구→서울시), 대상시장 심의·확정통보(서울시→자치구), 보조금신청(자치구→서울시), 사업협약서체결(자치구↔시장), 사업시행(시장) 등을 밟는다.

□재래시장 재건축사업이란

재래시장활성화를 위한 특별조치법에 의거 집합건물이 아닌 건축물로 구성된 시장을 철거하고 신축하는 사업을 말한다.

재래시장 재건축에 관한 지원내용은 용적률상향조정(서울특별시도시계획조례 최대 600%), 도시관리계획 절차 간소화 및 생략, 과밀부담금 감면, 재건축자금 융자지원(총사업비 75%번위내 100억원이하, 연리 5.0%, 5년거치 10년 분할상환) 등이다.

사업추진절차는 조합설립추진위원회 승인, 사업계획수립, 사업시행구역 선정, 조합설립인가, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분계획인가, 사업시행 등을 밟는다.